6 ทำเลทอง มอง ความเสี่ยงลงทุนคอนโด

   อาจจะดูร่วงโรยไปบ้างในบางขณะ สำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียม ทำให้ช่วงที่ผ่านมาเราจึงเห็น "นักช้อปคอนโด" เพลามือลง เพราะซื้อแล้วอยู่ในสภาวะ "ติดมือ" กันให้เกลื่อนไปหมด

          นั่นทำให้ต้องมีการสแกนและอัพเดทสถานการณ์การลงทุนในตลาดคอนโดอยู่เนืองๆ

          Fundamentals ฉบับนี้ จะพาไปรีวิวสถานการณ์ตลาดคอนโดทั้งปัจจุบันและช่วงที่เหลือของปีนี้

          "ทำเลทอง" จะอยู่มุมเดิมหรือเคลื่อนไปหามุมใหม่ "ความเสี่ยง" มีอะไรบ้าง และทำไม "เออีซี" ถึงเป็นตัวใหม่ที่จะปลุกให้การลงทุนในคอนโดมีชีวิตชีวาขึ้น

          สถานการณ์ตลาดคอนโด

          "ชาติชาย พยุหนาวีชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย ฉายภาพให้เห็นถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งแรกของปี 2555 ว่ามีโครงการคอนโด เปิดตัวราว 3.5 หมื่นยูนิต ในขณะที่มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยแนวราบเพียงกว่า 1 หมื่นยูนิต เปรียบเทียบสัดส่วนได้ 60 : 40 ขณะที่ในครึ่งปีแรก 2554 โครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนการเปิดตัวใหม่ราว 2.7 หมื่นหน่วย ซึ่งถ้าเทียบกับปีก่อน เท่ากับ ครึ่งปีแรก คอนโดเปิดตัวมากขึ้นประมาณ 30% จากปีก่อน

          สาเหตุที่มีการเปิดตัวมากขึ้นกว่าปี 2554 มาจากหลายโครงการเลื่อนการเปิดตัวมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเกิดน้ำท่วมใหญ่ ทำให้ต้องมาเปิดโครงการกระจุกตัวในช่วงครึ่งปีแรก โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุดได้แก่ ห้องชุดราคาประมาณ 0.7 - 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก

          อย่างไรก็ตาม ความต้องการคอนโด ขนาดเล็กในย่านกลางเมืองยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง ส่วนคอนโดระดับลักชัวรีความต้องการในตลาดขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง อาจมีบางส่วนมาจากนักลงทุนปล่อยเช่า ทั้งนี้ ที่ผ่านมามีคอนโดระดับลักชัวรีหลายแห่งที่สามารถปิดการขายด้วยราคาสูงสุดระดับ 160,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านลุมพินี สำหรับย่านสุขุมวิท คอนโด ระดับราคา 80,000-100,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท/ยูนิต มีอัตราการขายชะลอตัวลง เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีสินค้าในระดับราคาดังกล่าวเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก  "จากการสำรวจโครงการที่ขึ้นใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีนี้พบว่าส่วนใหญ่จะเปิดย่านรัชดา-ห้วยขวาง รองลงมาเป็นช่วงสุขุมวิทตอนปลาย หรือตั้งแต่ซอย 101 ขึ้นไป โดยย่านรัชดาภิเษกพบว่ามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่รวม 8,000 ยูนิต ขณะที่สุขุมวิทตอนปลายมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่รวม 7,000 ยูนิต"

          ครึ่งปีหลังเป็นความต้องการที่แท้จริง

          ชาติชาย ยังบอกอีกว่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ราว 2-3 แสนยูนิต โดยในปี 2553 ถือเป็นยุคทองของคอนโดมิเนียมเพราะมีโครงการคอนโดเกิดใหม่ถึง 6.6 หมื่นยูนิต และในปี 2554 มีโครงการคอนโด เกิดใหม่ 5 หมื่นยูนิต โดยคาดว่าทั้งปี 2555 น่าจะมีโครงการคอนโด เกิดใหม่ราว 5 หมื่นยูนิต

          "ในช่วงครึ่งปีหลัง คาดว่าการเปิดตัวจะลดลง พิจารณาได้จากการเปิดตัวในช่วงต้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงต้นปี อีกทั้งแนวโน้มการขายในช่วงที่ผ่านมาชะลอตัวลง ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่มีราคาขายไม่เกินตร.ม. ละ 3-4 หมื่นบาท ในช่วงครึ่งปีหลังยังคงไปได้ดี เหตุเพราะผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ยังมีจำนวนน้อย แต่ความต้องการของตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ส่วนคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ผมคิดว่ายังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ผู้บริโภคจำต้องเลือกบริโภคแต่สิ่งที่จำเป็น ดังนั้นยอดขายคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง จะเป็นความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ไม่ใช่ซื้อเพื่อการเก็งกำไร เหมือนอย่างเช่นที่ผ่านมา"

          ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันโครงการรอขายมีอยู่ถึง 324 โครงการ รวมมูลค่าถึง85,377 ยูนิต ที่คาดว่าจะเปิดใหม่ภายใน 1-2 ปีนี้ ในจำนวนดังกล่าวเป็นอาคารชุดมากถึง จำนวน 184 โครงการ หรือคิดเป็น 57% ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

          "เออีซี" ปัจจัยสำคัญสร้างดีมานด์

          ชาติชาย ให้ทัศนะว่าคอนโด ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งปัจจุบันและแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 3-5 ปีนี้ ได้กลายเป็นที่ต้องการของตลาด เนื่องจากใกล้ระบบขนส่งที่สะดวกสามารถเดินทางไปสถานที่ต่างๆ ในเขตชั้นในเมือง แหล่งชอปปิง แหล่งธุรกิจที่รวดเร็ว โดยคอนโดในเขตแนวรถไฟฟ้ามีการปรับตัวขึ้นในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก ยกตัวอย่าง ตามแนวรถไฟฟ้าพหลโยธิน จากตารางเมตรละ 5-6 หมื่น มาเป็นตารางเมตรละ 1 แสนบาทในปัจจุบัน

          นอกจากนี้ การถีบตัวของราคาคอนโดแนวรถไฟฟ้า ยังมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น "การปรับราคาที่ดิน" เมื่อวันที่ 1 ก.ค. 2555 จะเห็นได้ว่าทำเลที่มีการปรับตัวสูงที่สุด ในแนวรถไฟฟ้ามีการขยับราคาเพิ่มขึ้นถึง 39.20% ซึ่งเมื่อเทียบกับรอบบัญชีปี 2551-2554 มีการเปลี่ยนแปลงเฉลี่ยอยู่ที่ 21.34% เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ 17.13% และภูมิภาค 21.40%

          ขณะเดียวกัน ผลกระทบจากการประกาศใช้ "ผังเมืองกรุงเทพมหานคร" ในปีหน้า ก็เป็นตัวแปรที่สำคัญ โดยคอนโดทำเลใจกลางเมืองคึกคัก หลังจากผู้บริโภคตัดสินใจซื้อก่อนบ้านปรับราคา จากผลกระทบหลังประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพมหานครถูกประกาศใช้ในปีหน้า นอกจากนี้ จะทำให้โครงการอสังหาฯ ใหม่จะขยับออกไปชานเมือง รวมถึงส่งผลให้บ้านมือสองหรือคอนโดใจกลางเมืองจะได้รับผลในเชิงบวก เนื่องจากเดินทางสะดวกและใกล้แหล่งชอปปิงและที่ทำงาน

          "ขณะนี้ผู้ขายเริ่มปรับราคาขายบ้าน คอนโดในใจกลางเมือง จากผลกระทบเรื่องผังเมืองที่กำลังจะประกาศใช้ รวมถึงปัจจัยเรื่องต้นทุน ตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนค่าขนส่ง และค่าจ้างแรงงานที่ทยอยปรับขึ้นตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา"

          แต่ประเด็นที่ฮอตที่สุดในเวลานี้คือ ตัวแปรเรื่อง "ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC )" ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างดีมานด์ เพราะเมื่ออาเซียนจะรวมตัวเป็น ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในวันที่ 1 มกราคม 2558 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อประเทศไทยมากมาย ทั้งเรื่องเศรษฐกิจ สังคม แต่ในที่นี้จะขอกล่าวถึงเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยเฉพาะกรุงเทพฯ จะเป็นศูนย์กลางในการขนส่งสินค้าและบริการในภูมิภาค เนื่องจากมีระบบขนส่งที่ดีและมีทำเลที่ตั้งอยู่ศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน จะเกิดผลตามมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของแรงงานจะเคลื่อนย้ายอย่างเสรี เกิดขึ้นจากบริษัทต่างชาติจะเข้ามาดำเนินกิจการในกรุงเทพฯ มากขึ้น ทำให้มีผู้บริหารทั้งระดับสูงและระดับกลางจากชาติต่างๆ เข้ามาบริการและปฏิบัติงานในเมืองไทยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริหารมากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าส่วนใหญ่จะต้องเป็นคอนโด เนื่องจากกฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโด ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการนั้นๆ

          "สำหรับ ราคาคอนโดที่ต่างชาติซื้อ จะอยู่ในระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ในย่านธุรกิจ รวมทั้งแนวรถไฟฟ้า โดยปัจจุบันได้มีผู้ที่ตระหนักถึงปัจจัยข้างต้นและเริ่มมีการซื้อคอนโดเพื่อ เก็บเกี่ยวผลตอบแทนในช่วงเปิดเออีซีแล้ว ส่งผลให้ส่วนหนึ่งราคาคอนโด ทั้งโครงการใหม่และมือสองมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด"

          เปิด 6 ทำเลทอง

          เพื่อความแม่นยำในการลงทุน ชาติชายช่วยสแกนหาทำเลทองคอนโดยอดฮิต ซึ่งมีหลายทำเล ส่วนใหญ่จะกระจายไปตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งเส้นทางใหม่ ๆ และส่วนต่อขยาย

          "สุขุมวิทศูนย์กลางธุรกิจ" เป็นพื้นที่ที่กลุ่มชนต่างชาตินิยมพักอาศัย จึงทำให้พื้นที่นี้เติบโตดีทั้งอุปทาน อุปสงค์และราคา แต่ด้วยการเปิดโครงการกันอย่างต่อเนื่อง ทำให้ปัจจุบันเริ่มเกิดภาวะทรงตัวของปริมาณอุปสงค์ เพราะราคาที่ดินที่สูงจนเกินไปทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ลำบากขึ้น

          "สาทรตัดใหม่" ถือว่าได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีลม ตั้งแต่ย่านเจริญกรุง เจริญนคร เป็นทำเลทองที่มีคอนโดทั้งใหม่ และมือสองมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นคอนโด ระดับบน ราคาแพง แต่ก็สามารถขายได้เร็ว เนื่องจากตลาดมีความต้องการอยู่ในระดับสูงมาก

          "Airport Link" พื้นที่ตลอดแนว Airport Link ก็เป็นอีกทำเลหนึ่งที่ได้รับความนิยมขึ้นมาทันที หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้า Airport Link เปิดให้บริการ เช่น ถนนรามคำแหง คลองตัน พระราม 9 และ อโศก-เพชรบุรี เพราะอยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้เพิ่มขึ้น ทั้งที่ในอดีตทำเลเหล่านั้น ถูกลืมไปหายนักลงทุนแล้ว เนื่องจากไม่มีศักยภาพ อีกทั้งยังมีปัญหาจราจรติดขัดอย่างหนัก

          บริเวณถนนรามคำแหง เป็นทำเลที่นักลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ แห่ไปลงทุนหลายราย

          "อ่อนนุช-แบริ่ง" กลายเป็นทำเลทองอีกครั้ง หลังจากส่วนต่อขยายสายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง เปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS เห็นได้จากผู้ประกอบการพากันไปเปิดโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิท แต่มีงบประมาณไม่เพียงพอสำหรับโครงการย่านสุขุมวิทตอนต้น ๆ เพราะมีราคาสูงมาก เนื่องจากการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจากสถานีอ่อนนุชไปยังสุขุมวิทตอนต้นนั้นใช้เวลาเพียงประมาณ 10-15 นาทีเท่านั้น อีกทั้งอยู่ใกล้ทางด่วน ห้างสรรพสินค้าและสถานที่สำคัญต่าง ๆ

          "แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา-วัชรพล"ศูนย์ราชการแห่งใหม่เปิดให้บริการ ซึ่งแม้ว่าหน่วยงานราชการจะเปิดให้บริการยังไม่ครบก็ตาม แต่ก็ทำให้มีข้าราชการและลูกจ้างมาทำงานกว่า 50,000 คน และเพิ่มขึ้นอีกกว่า 100,000 คน ประกอบกับ รัฐบาลมีนโยบายลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ปากเกร็ด-แจ้งวัฒนะมีนบุรี ยิ่งทำให้บริเวณถนนแจ้งวัฒนะกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ที่นักลงทุน นักเก็งกำไร รวมถึงผู้บริโภครายย่อยแห่ไปลงทุนจำนวนมากแม้ว่าราคาที่ดินในย่านดังกล่าวจะพุ่งสูงขึ้นไปแล้วก็ตาม แต่ยังมีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีก หลังจากที่ศูนย์ราชการแห่งใหม่เปิดให้บริการครบทุกหน่วยงาน นอกจากนี้บริเวณหลักสี่เชื่อมต่อถนนรามอินทราซอยต้นๆ ซอยวัชรพล กม.8 รวมถึงมีนบุรี เห็นได้จากดีเวลลอปเปอร์หลายรายแห่ไปจับจองพื้นที่เพื่อลงทุนโครงการใหม่หลายแห่ง

          "สายสีม่วงบางใหญ่-บางซื่อ" รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จตามแผนในปี 2557 นั้น ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่และรายย่อย ต่างเข้าไปลงทุน เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับที่ดินติดรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากแหล่งชุมชน หน่วยงานราชการ เช่น กระทรวงสาธารณสุข และห้างสรรพสินค้า

          สำรวจ 4 ความเสี่ยง

          อาจจะดูเป็นการลงทุนที่มีอนาคต แต่ในเวลาเดียวกันชาติชายบอกว่าก็มีความเสี่ยงอยู่หลายประการ ดังนั้นก่อนจะซื้อคุณต้องตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้ซะก่อน

          ความเสี่ยง 1 : ผ่อนไหวไหมถ้าไม่มีผู้เช่า   หากไม่มีผู้เช่าอย่างที่เราคาดหวัง คุณต้องประเมินกำลังตัวเองก่อนว่า มีความสามารถในการผ่อนรายเดือนไหวหรือไม่ โดยปรกติความสามารถในการผ่อนชำระคิดง่ายๆ โดยนำรายได้ต่อเดือนมาหักค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านหลังเก่า จ่ายบัตรเครดิต เหลือเท่าไร 40% ของเงินที่เหลือทั้งหมดคือความสามารถในการผ่อนชำระของเรา นอกจากค่าผ่อนแล้วอย่าลืมมองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่ ซึ่งปกติจะเรียกเก็บที่ 20-50 บาทต่อตารางเมตร

          ความเสี่ยง 2 : มีสภาพคล่องแค่ไหน   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็นเงินสดได้ยาก และช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงิน ฝาก เงินลงทุนในกองทุน หุ้น หรือทองคำลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดีพอสมควร

          ความเสี่ยง 3 : เลือกผู้พัฒนาโครงการดีหรือยัง  ถ้าเลือกผู้พัฒนาโครงการไม่ดีก็เป็นความเสี่ยงเช่นกัน ฉะนั้น เราก็ต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง ผมยกตัวอย่างง่ายๆ ว่า ถ้าเราผ่อนกับโครงการไปได้ระยะหนึ่งแล้ว โครงการล้มหรือสร้างเสร็จไม่ทันกำหนด ความเสี่ยงก็จะตกอยู่กับเรา

          ความเสี่ยง 4 : รับได้ไหมกับการลงทุนที่จุกจิก อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนในเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดถี่ถ้วน และมีปัญหาหยุมหยิมเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ ผู้เช่าผัดผ่อนหรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่า

          ทั้งหมดนี้ คือ ความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ต้องศึกษาให้ถ่องแท้ก่อนคิดจะลงทุน และพูดได้คำเดียวว่า "สุ่มสี่สุ่มห้า" ไม่ได้อย่างเด็ดขาด

          "ขณะนี้ผู้ขายเริ่มปรับราคาขายบ้าน คอนโดในใจกลางเมือง จากผลกระทบเรื่องผังเมืองที่กาลังจะประกาศใช้ รวมถึงปัจจัยเรื่องต้นทุน ตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนค่าขนส่ง และค่าจ้างแรงงานที่ทยอยปรับขึ้นตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา"

          ทำเลที่มีการปรับตัวสูงที่สุด

          (หน่วย : บาท/ตารางวา)

                                                     เดิม      ใหม่

          สีลมจากแยกศาลาแดง-แยกนราธิวาสราชนครินทร์      650,000 850,000

          ถนนราชดำริ ตั้งแต่แยกราชประสงค์-คลองแสนแสบ     350,000 800,000

          ถนนพระรามที่ 1 ตั้งแต่แยกปทุมวัน-แยกราชประสงค์    350,000 800,000

          ถนนเพลินจิต ตลอดสาย                         430,000 800,000

          ถนนเยาวราช ตลอดสาย                        550,000 700,000

Homecondo4Rent

          ทุก วันนี้ผู้คนหันมาซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ากันมากขึ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้ดี แถมยังไม่ต้องคอยดูแลมากอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการลงทุนนั้นก็ค่อนข้างสูงเช่นกัน เราจึงควรศึกษาวิธีการให้ดีก่อน เพื่อไม่ให้เสียเงินจำนวนมากไปโดยเปล่าประโยชน์ ด้วยการทำตามวิธีการเหล่านี้

1. เช็คกฎในการเช่า

          ก่อนจะคิดนำคอนโดที่คุณซื้อไว้ไปปล่อยเช่า ลองศึกษาข้อมูลของคอนโดที่นั่นดูให้ดี เพราะคอนโดบางที่อาจมีไว้สำหรับขายเท่านั้น ไม่อนุญาติให้นำไปเช่าต่อได้ เพราะฉะนั้นควรอ่านเอกสารดูให้ดี ก่อนจะเผลอทำผิดกฎจนต้องโดนปรับไม่รู้ตัว

2. พิจารณาบริการเสริมอื่น ๆ ให้ดี

          คุณควรคิดดูให้ดีว่าคอนโดนั้นคุ้มค่ากับการจ่ายหรือไม่ เพราะหากคอนโดที่คุณซื้อเพื่อนำมาเปิดเช่าต่อ ไม่มีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่นสระว่ายน้ำและอุปกรณ์ฟิตเนสเสริม แต่กลับมีราคาสูงจนดูไม่สมเหตุสมผล ผู้เช่าอาจมองหาคอนโดใหม่ที่มีราคาพอ ๆ กัน แต่มีบริการดี ๆ ให้มากกว่านี้ก็ได้

 3. คำนวณรายจ่ายดูก่อน

          สิ่งสำคัญที่สุดคือคุณควรคำนวณเงินลงทุนกับผลกำไรที่ได้กลับมาให้ดีก่อน ตัดสินใจ เพราะหากต้องมาปวดหัวกับภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายคงไม่ดีแน่ ดังนั้นลองอ่านข้อมูลค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่ต้องเสียในการซื้อคอนโด แล้วเทียบกับรายรับจากค่าเช่าต่อเดือนที่คุณกำหนดเอาไว้ดู ว่าคุ้มค่ากับการลงทุนของคุณหรือไม่

4. ศึกษากฎหมายพื้นฐาน

          กฎหมายในการเช่าหรือซื้อขายของคอนโดนั้นได้มีกำหนดเอาไว้ เพื่อไม่ให้ผู้เช่าหรือผู้ซื้อถูกเอาเปรียบจากผู้ค้ามากเกินไป เราจึงควรศึกษากฎเหล่านี้ให้ดีก่อนจะปล่อยคอนโดใหเช่า เพื่อไม่ให้เราเผลอทำผิดกฎโดยไม่รู้ตัว นอกจากนี้ ยังช่วยให้คุณไม่ถูกเอาเปรียบในระหว่างที่ซื้อคอนโดก่อนจะเปิดให้เช่าอีก ด้วย

5. จัดทำเอกสาร

          หลังจากจัดการเรื่องคอนโดแล้วคุณก็ควรจัดทำเอกสารให้แก่ผู้เช่า โดยสัญญาเช่าของคุณควรครอบคลุมรายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น อายุการเช่า ค่าเช่ารายเดือน และประกัน เพื่อไม่เป็นการเอาเปรียบผู้เช่า และควรส่งเอกสารเหล่านี้ให้ผู้เช่าได้ใช้เวลาอ่านให้ละเอียดก่อนเซ็นสัญญา อย่างน้อย 1 - 2 วัน

6. ศึกษาข้อมูลของผู้ที่จะมาเช่าให้ดี

          ในฐานะที่เราเป็นผู้ปล่อยเช่า ก็ควรที่จะศึกษาข้อมูลของผู้เช่าดูให้ละเอียดถี่ถ้วนดีก่อน เพราะถ้าหากเขามีประวัติไม่ดี อาจทำให้เราเดือดร้อนได้ เช่นถ้าเขามีแนวโน้มจะล้มละลาย หรือเคยถูกยึดทรัพย์สินมาก่อน ก็อาจเป็นไปได้ว่าเขากำลังประสบปัญหาด้านการเงินอย่างหนัก และไม่สามารถจะจ่ายค่าเช่าให้คุณตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ได้
 
7. จ้างทนายมาปรึกษา

          หากคุณเป็นมือใหม่สำหรับการปล่อยเช่าคอนโด คุณควรจ้างทนายสักคนเพื่อมาให้คำปรึกษากับคุณในเรื่องการร่างสัญญาเช่า เพื่อตรวจสัญญาของคุณให้ละเอียดว่าไม่มีข้อใดที่ผิดต่อกฎหมาย ยิ่งไปกว่านั้น เขายังสามารถช่วยให้คำปรึกษาเพื่อรักษาผลประโยชน์ของคุณให้มากที่สุดได้อีก ด้วย


          อย่าง ไรก็ตาม นอกจาก 7 ข้อที่กล่าวมานี้คุณก็ควรแจ้งบริษัทประกันที่เจ้าของคอนโดทำสัญญาเอาไว้ใน กรณีที่คุณต้องการจะปล่อยเช่าด้วย เขาจะได้สามารถจัดการเรื่องการประกันทรัพย์สินให้คุณได้
เครดิตกระปุกดอทคอม

ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์

ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์   

           เป็นสัญญาซึ่งตกลงกันระหว่าง "ผู้ให้เช่า" และ "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ในชั่วระยะเวลาที่กำหนด ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนประโยชน์นั้นๆ ซึ่งสัญญานี้มีลักษณะว่าคู่สัญญาต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและ กัน หมายถึง ผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใดๆ จากทรัพย์สินที่เช่าแต่ผู้เช่าไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่ อย่างใด และผู้เช่าต้องให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ (โดยปกติจะเป็นเงินแต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินตราเสมอไปเพราะไม่มีกฎหมายห้าม ไว้แต่อย่างใดอาจเป็นอาหาร ยา ฯลฯ) เช่น กรณีเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครองอยู่อาศัยในบ้านเช่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ แต่ผู้เช่าให้เงินเป็นจำนวน 5,000 บาท/เดือนตอบแทนของการเช่าบ้าน
 

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์   

    การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาตกลงกันก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว แต่สำหรับกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็น หนังสือ มิฉะนั้นจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีในศาลไม่ได้ ตัวอย่างของหลักฐานเป็นหนังสือในกรณีสัญญาเช่า เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น

          สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้แบ่งเป็น 2 ประเภทคือ การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบ ส่วนอีกประเภทคือระยะเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีไม่ว่าจะเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายได้กำหนดลักษณะของ ?หลักฐานเป็นหนังสือ? ไว้ค่อนข้างยุ่งยากกว่าแบบประเภทไม่เกิน 3 ปี เพราะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะใช้ฟ้องร้อง บังคับคดีได้

           มีสัญญาพิเศษฉบับหนึ่งภาษาทางกฎหมายเขาเรียกว่า ?สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ? ซึ่งเขียนให้เข้าใจง่ายๆก็คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่านอกเหนือไปจาก ค่าเช่าที่ต้องจ่าย เช่น สัญญาที่ผู้เช่าต้องซ่อมแซมต่อเติมเมื่อบ้านชำรุด ผู้เช่าต้องปลูกและดูแลต้นไม้ในที่ดินนั้นๆ
 

 หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า   

          ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วย ตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น
 

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้เช่า

          ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่อยู่นั้นๆ เพราะถือว่าเป็นลูกหนี้มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนจากประโยชน์ที่ได้รับจาก การเช่า ซึ่งจะมีการตกลงเวลาการชำระหนี้ไว้ในแต่ละคราว โดยปกติมักจ่ายเป็นรายเดือน นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพของที่อยู่ให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมา และต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด
 

การระงับสัญญาเช่า   

         การระงับสัญญานี้อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่นเมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไปเช่นไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิ ต้องบอกกล่าว

        อีกกรณีของการระงับสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่า กับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าระบุให้สิทธิบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อ สำคัญ เช่นไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าแต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิก สัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอก ก่อนล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน  

เกร็ดความรู้ก่อนเช่าทรัพย์สิน   

Q: ผู้เช่าต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่า โดยผู้ให้เช่าไม่อนุญาตแล้วผลจะเป็นอย่างไร
A: ในกรณีผู้เช่าต่อเติมหรือดัดแปลงทรัพย์สินโดยพลการ ไม่ได้รับความยินยอมก่อนจากผู้ให้เช่านั้น กฏหมายได้ปกป้องผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องกับผู้เช่าต้องทำให้ทรัพย์สิน กลับสู่สภาพเดิม และต้องรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ถ้าหากผู้ให้เช่ารับรู้เรื่องการต่อเติมดัดแปลงแต่ไม่ได้ทักท้วงตั้งแต่ แรก แล้วต่อไปเกิดผิดใจกันระหว่างสองฝ่ายจนถึงขึ้นฟ้องร้องขับไล่โดยอ้างการต่อ เติม ผลคือผู้ให้ไม่สามารถขับไล่ได้และเลิกสัญญาได้ ถือว่าผู้ให้เช่าอนุญาตให้ดัดแปลงโดยปริยาย

Q: ผู้เช่าจะเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่ไปซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์สินจากผู้ให้เช่าได้หรือไม่
A: ดูที่เจตนา หากการต่อเติมซ่อมแซมเพื่อประโยชน์ในกิจการของผู้เช่าเอง เช่น ต่อเติมเพื่อความสะดวกสบาย ทำให้สวยงามขึ้น แต่ไม่ใช่ทำเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าก็ไม่สามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายนี้ ได้ แต่ถ้าผู้เช่าซ่อมแซมในส่วนที่จำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สิน ไม่ใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติเล็กๆน้อยๆ ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะอ้างว่าไม่ได้ตกลงให้ทำ แต่ก็ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่จำเป็นส่วนนี้

Q: ไม่ใช่เจ้าของแล้วเอาทรัพย์สินไปให้เช่า ผู้เช่าจะปฏิเสธไม่จ่ายค่าเช่าได้หรือไม่
A: ไม่ได้ เพราะผู้เช่าได้รับประโยชน์จากการเช่าแล้วจะอ้างว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของ แล้วไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ เป็นหน้าที่ที่ผู้เช่าต้องจ่าย

เครดิต:http://www.homedd.com/ 

เช่าอสังหาริมทรัพย์

     กฎหมาย...เช่าอสังหาริมทรัพย์ (Lisa ฉ.26/53)

 สภาวการณ์ขาดแคลนที่อยู่อาศัย การแย่งชิงพื้นที่ทำมาหากินหรือพื้นที่การลงทุนในเขตเศรษฐกิจอย่างใน กรุงเทพฯนั้น ไม่มีวันลดลงเลยครับ มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้นๆๆ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจดี หรือในเขตเศรษฐกิจที่ทำเงินทำทองได้เสมอ อย่างเช่นแถวสีลม สาธร สุขุมวิท ลาดพร้าว ฯลฯ ถือว่าเป็นแผ่นดินทองคำเลยครับ อย่างสีลมเนี่ย ถ้าคุณผู้อ่านมีพื้นที่แถวนั้นสัก 1 ไร่ แปลว่าคุณมีเงินในมือแล้ว 200 ล้านบาทครับ !!! จริงครับ นี่คือราคาประเมินในเขตเศรษฐกิจที่สูงมากๆๆๆๆๆ เมื่อที่ดินหรือพื้นที่ในเขต เมืองมีมูลค่ามีราคา เจ้าของพื้นที่จึงไม่ขายขาดให้ใคร มักจะเก็บไว้กินนานๆ ด้วยการให้เช่าพื้นที่ เช่าบ้าน เช่าตึก ซึ่งกฎหมายในเรื่องนี้มีรายละเอียดที่ต้องใส่ใจก่อนตัดสินใจให้เช่าหรือเช่า บ้านหรือที่ดินผืนนั้นๆ ครับ

ลักษณะของสัญญาเช่า
             หลังจากที่คุณผู้อ่านตกลงใจว่าจะเช่าบ้าน ที่ดิน ห้องพัก บ้านเช่า ตึกที่ทำงาน ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดให้ทำหลักฐานเป็นหนังสือสัญญาเช่าให้ชัดเจน ซึ่งการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ พวก บ้าน ที่ดิน คอนโดฯ ไม่ใช่เรื่องใหญ่ ไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก และไม่จำเป็นต้องร่างข้อความให้ยาวเหยียดครับ ขอแค่ให้มีข้อความที่ระบุว่า…ใครเช่าอะไรจากใคร เวลายาวนานเท่าไร ค่าเช่าเท่าไหร่ แล้วมีการลงนามระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 537-538) เพราะข้อความในกฎหมายที่เกี่ยวกับ “การเช่า” ระบุรายละเอียดไว้ชัดเจนว่าใคร หรือฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563) ซึ่งข้อความสำคัญคือ “ผู้ให้เช่า” ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่สมบูรณ์และพร้อมใช้งาน ส่วน ”ผู้เช่า” ก็ต้องจ่ายค่าเช่าและดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นเหมือนเป็นทรัพย์ของตนครับ

สัญญาเช่าอสังหาฯ...มีหลายประเภท
             แม้สัญญาเช่าอสังหาฯ จะไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แต่คุณผู้อ่านต้องทำให้ถูกต้องตามประเภทการเช่าด้วย โดยหากเป็นการเช่าระยะสั้นๆ คือไม่เกิน 3 ปี เช่นเช่าห้องพัก  เช่าหอพัก เช่า อพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ ไม่เกิน 3 ปี ก็ทำสัญญา(กันเอง) ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่ถ้าหากคุณต้องการเช่าพื้นที่ บ้าน ที่ดินมากกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยนะครับ 

             อย่างไรก็ตามไม่ว่าคุณจะผูกพันกับบ้านที่คุณเช่าแค่ไหน หรืออยากทำงานที่ตึกเดิมที่คุณเช่าอยู่นานเพียงไรก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งได้ไม่เกิน 30 ปี (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 540) ดังนั้นถ้าคุณผู้อ่านอยากอยู่ที่เดิมต่อ หรือคุณผู้อ่านใช้ห้องเช่า ตึกแถวนั้นเป็นสถานที่ค้าขาย ทำธุรกิจจนลูกค้ารู้จักกันหมดแล้ว คุณจึงไม่อยากย้ายไปไหน แบบนี้เมื่อใกล้จะหมดเวลาเช่า 30 ปี คุณต้องรีบทำสัญญาเช่าใหม่เลยนะครับ

การระงับสัญญาเช่า
              การระงับซึ่งสิทธิตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายนั้นอาจจะมีสาเหตุมา จากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อระยะเวลาตามสัญญาเช่าฉบับนั้นหมดลง หรือผู้เช่าเสียชีวิต หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นสูญหายไป เช่น ไฟไหม้ กฎหมายอนุญาตให้ทั้งผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้เลยโดยไม่ ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
              อีกกรณีของการระงับซึ่งสิทธิตามสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญา ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาว่าให้สิทธิบอกเลิก สัญญาได้ หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ปฏิบัติผิดหน้าที่ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่น ไม่ชำระค่าเช่า ใช้พื้นที่เช่าไปเพื่อการอื่น (อย่างระบุไว้ว่าจะเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ผู้เช่ากลับเอาไปทำเป็นร้านขายของ ฯลฯ)  

             หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ แบบนี้แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยนะครับ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่ง หรือประมาณหนึ่งชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า  อยู่ต่อ...ทั้งๆ ที่ไม่ต่อสัญญา               หากสัญญาที่คุณผู้อ่านทำกับผู้ให้เช่าสิ้นสุดระยะเวลาแห่งสัญญาฉบับเดิมแล้ว คุณผู้อ่านยังอาศัยในอสังหาริมทรัพย์หลังนั้นต่อ และผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึกไม่ทักท้วง แบบนี้ถือว่าเป็นการต่อสัญญากันอัตโนมัติ (และเป็นไปตามตามเงื่อนไขเดิม คือค่าที่พัก หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ เท่าเดิมนะครับ) โดยไม่มีกำหนดเวลาเลยนะครับ (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 570) ซึ่งกรณีที่ไม่ต่อสัญญากันให้เป็นเรื่องเป็นราว ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็สามารถทำได้โดยต้องแจ้งให้คู่ สัญญาทราบล่วงหน้า เช่นถ้าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนก็บอกล่วงหน้าก่อน 1 เดือนเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 566) เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขนี้แล้วสัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นสุดครับ