อาจจะดูร่วงโรยไปบ้างในบางขณะ
สำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียม ทำให้ช่วงที่ผ่านมาเราจึงเห็น
"นักช้อปคอนโด" เพลามือลง เพราะซื้อแล้วอยู่ในสภาวะ "ติดมือ"
กันให้เกลื่อนไปหมด
นั่นทำให้ต้องมีการสแกนและอัพเดทสถานการณ์การลงทุนในตลาดคอนโดอยู่เนืองๆ
Fundamentals ฉบับนี้
จะพาไปรีวิวสถานการณ์ตลาดคอนโดทั้งปัจจุบันและช่วงที่เหลือของปีนี้
"ทำเลทอง"
จะอยู่มุมเดิมหรือเคลื่อนไปหามุมใหม่ "ความเสี่ยง" มีอะไรบ้าง และทำไม
"เออีซี" ถึงเป็นตัวใหม่ที่จะปลุกให้การลงทุนในคอนโดมีชีวิตชีวาขึ้น
สถานการณ์ตลาดคอนโด
"ชาติชาย พยุหนาวีชัย"
ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย
ฉายภาพให้เห็นถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งแรกของปี 2555 ว่ามีโครงการคอนโด
เปิดตัวราว 3.5 หมื่นยูนิต ในขณะที่มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยแนวราบเพียงกว่า 1
หมื่นยูนิต เปรียบเทียบสัดส่วนได้ 60 : 40 ขณะที่ในครึ่งปีแรก 2554
โครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนการเปิดตัวใหม่ราว 2.7 หมื่นหน่วย
ซึ่งถ้าเทียบกับปีก่อน เท่ากับ ครึ่งปีแรก คอนโดเปิดตัวมากขึ้นประมาณ 30%
จากปีก่อน
สาเหตุที่มีการเปิดตัวมากขึ้นกว่าปี
2554 มาจากหลายโครงการเลื่อนการเปิดตัวมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา
ซึ่งเกิดน้ำท่วมใหญ่ ทำให้ต้องมาเปิดโครงการกระจุกตัวในช่วงครึ่งปีแรก
โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุดได้แก่ ห้องชุดราคาประมาณ 0.7 - 2
ล้านบาท ซึ่งเป็นห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก
อย่างไรก็ตาม ความต้องการคอนโด
ขนาดเล็กในย่านกลางเมืองยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง
ส่วนคอนโดระดับลักชัวรีความต้องการในตลาดขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง
อาจมีบางส่วนมาจากนักลงทุนปล่อยเช่า ทั้งนี้
ที่ผ่านมามีคอนโดระดับลักชัวรีหลายแห่งที่สามารถปิดการขายด้วยราคาสูงสุดระดับ 160,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านลุมพินี
สำหรับย่านสุขุมวิท คอนโด ระดับราคา 80,000-100,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท/ยูนิต
มีอัตราการขายชะลอตัวลง เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีสินค้าในระดับราคาดังกล่าวเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก
"จากการสำรวจโครงการที่ขึ้นใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีนี้พบว่าส่วนใหญ่จะเปิดย่านรัชดา-ห้วยขวาง
รองลงมาเป็นช่วงสุขุมวิทตอนปลาย หรือตั้งแต่ซอย 101 ขึ้นไป
โดยย่านรัชดาภิเษกพบว่ามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่รวม 8,000
ยูนิต ขณะที่สุขุมวิทตอนปลายมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่รวม 7,000 ยูนิต"
ครึ่งปีหลังเป็นความต้องการที่แท้จริง
ชาติชาย ยังบอกอีกว่าในรอบ 5
ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ราว 2-3 แสนยูนิต โดยในปี 2553
ถือเป็นยุคทองของคอนโดมิเนียมเพราะมีโครงการคอนโดเกิดใหม่ถึง 6.6 หมื่นยูนิต
และในปี 2554 มีโครงการคอนโด เกิดใหม่ 5 หมื่นยูนิต โดยคาดว่าทั้งปี 2555
น่าจะมีโครงการคอนโด เกิดใหม่ราว 5 หมื่นยูนิต
"ในช่วงครึ่งปีหลัง
คาดว่าการเปิดตัวจะลดลง พิจารณาได้จากการเปิดตัวในช่วงต้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา
ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงต้นปี
อีกทั้งแนวโน้มการขายในช่วงที่ผ่านมาชะลอตัวลง
ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่มีราคาขายไม่เกินตร.ม. ละ 3-4 หมื่นบาท
ในช่วงครึ่งปีหลังยังคงไปได้ดี เหตุเพราะผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ยังมีจำนวนน้อย
แต่ความต้องการของตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ส่วนคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1
ล้านบาท ผมคิดว่ายังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ผู้บริโภคจำต้องเลือกบริโภคแต่สิ่งที่จำเป็น
ดังนั้นยอดขายคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง จะเป็นความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
ไม่ใช่ซื้อเพื่อการเก็งกำไร เหมือนอย่างเช่นที่ผ่านมา"
ทั้งนี้
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันโครงการรอขายมีอยู่ถึง 324 โครงการ
รวมมูลค่าถึง85,377 ยูนิต ที่คาดว่าจะเปิดใหม่ภายใน 1-2 ปีนี้
ในจำนวนดังกล่าวเป็นอาคารชุดมากถึง จำนวน 184 โครงการ หรือคิดเป็น 57%
ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า
"เออีซี" ปัจจัยสำคัญสร้างดีมานด์
ชาติชาย ให้ทัศนะว่าคอนโด
ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งปัจจุบันและแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 3-5 ปีนี้
ได้กลายเป็นที่ต้องการของตลาด
เนื่องจากใกล้ระบบขนส่งที่สะดวกสามารถเดินทางไปสถานที่ต่างๆ ในเขตชั้นในเมือง
แหล่งชอปปิง แหล่งธุรกิจที่รวดเร็ว โดยคอนโดในเขตแนวรถไฟฟ้ามีการปรับตัวขึ้นในรอบ
5 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก ยกตัวอย่าง ตามแนวรถไฟฟ้าพหลโยธิน จากตารางเมตรละ 5-6
หมื่น มาเป็นตารางเมตรละ 1 แสนบาทในปัจจุบัน
นอกจากนี้
การถีบตัวของราคาคอนโดแนวรถไฟฟ้า ยังมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น
"การปรับราคาที่ดิน" เมื่อวันที่ 1 ก.ค. 2555
จะเห็นได้ว่าทำเลที่มีการปรับตัวสูงที่สุด ในแนวรถไฟฟ้ามีการขยับราคาเพิ่มขึ้นถึง
39.20% ซึ่งเมื่อเทียบกับรอบบัญชีปี 2551-2554 มีการเปลี่ยนแปลงเฉลี่ยอยู่ที่
21.34% เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ 17.13% และภูมิภาค 21.40%
ขณะเดียวกัน ผลกระทบจากการประกาศใช้
"ผังเมืองกรุงเทพมหานคร" ในปีหน้า ก็เป็นตัวแปรที่สำคัญ
โดยคอนโดทำเลใจกลางเมืองคึกคัก หลังจากผู้บริโภคตัดสินใจซื้อก่อนบ้านปรับราคา
จากผลกระทบหลังประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพมหานครถูกประกาศใช้ในปีหน้า นอกจากนี้
จะทำให้โครงการอสังหาฯ ใหม่จะขยับออกไปชานเมือง
รวมถึงส่งผลให้บ้านมือสองหรือคอนโดใจกลางเมืองจะได้รับผลในเชิงบวก
เนื่องจากเดินทางสะดวกและใกล้แหล่งชอปปิงและที่ทำงาน
"ขณะนี้ผู้ขายเริ่มปรับราคาขายบ้าน คอนโดในใจกลางเมือง
จากผลกระทบเรื่องผังเมืองที่กำลังจะประกาศใช้ รวมถึงปัจจัยเรื่องต้นทุน
ตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนค่าขนส่ง และค่าจ้างแรงงานที่ทยอยปรับขึ้นตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา"
แต่ประเด็นที่ฮอตที่สุดในเวลานี้คือ
ตัวแปรเรื่อง "ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC )" ที่จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างดีมานด์
เพราะเมื่ออาเซียนจะรวมตัวเป็น ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในวันที่ 1 มกราคม 2558 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อประเทศไทยมากมาย
ทั้งเรื่องเศรษฐกิจ สังคม แต่ในที่นี้จะขอกล่าวถึงเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
โดยเฉพาะกรุงเทพฯ จะเป็นศูนย์กลางในการขนส่งสินค้าและบริการในภูมิภาค
เนื่องจากมีระบบขนส่งที่ดีและมีทำเลที่ตั้งอยู่ศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน
จะเกิดผลตามมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของแรงงานจะเคลื่อนย้ายอย่างเสรี
เกิดขึ้นจากบริษัทต่างชาติจะเข้ามาดำเนินกิจการในกรุงเทพฯ มากขึ้น
ทำให้มีผู้บริหารทั้งระดับสูงและระดับกลางจากชาติต่างๆ
เข้ามาบริการและปฏิบัติงานในเมืองไทยเพิ่มขึ้น
ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริหารมากขึ้น
ซึ่งแน่นอนว่าส่วนใหญ่จะต้องเป็นคอนโด
เนื่องจากกฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโด ได้ไม่เกิน 49%
ของจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการนั้นๆ
"สำหรับ
ราคาคอนโดที่ต่างชาติซื้อ
จะอยู่ในระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ในย่านธุรกิจ รวมทั้งแนวรถไฟฟ้า
โดยปัจจุบันได้มีผู้ที่ตระหนักถึงปัจจัยข้างต้นและเริ่มมีการซื้อคอนโดเพื่อ
เก็บเกี่ยวผลตอบแทนในช่วงเปิดเออีซีแล้ว
ส่งผลให้ส่วนหนึ่งราคาคอนโด
ทั้งโครงการใหม่และมือสองมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด"
เปิด 6 ทำเลทอง
เพื่อความแม่นยำในการลงทุน
ชาติชายช่วยสแกนหาทำเลทองคอนโดยอดฮิต ซึ่งมีหลายทำเล ส่วนใหญ่จะกระจายไปตามแนวรถไฟฟ้า
ทั้งเส้นทางใหม่ ๆ และส่วนต่อขยาย
"สุขุมวิทศูนย์กลางธุรกิจ"
เป็นพื้นที่ที่กลุ่มชนต่างชาตินิยมพักอาศัย จึงทำให้พื้นที่นี้เติบโตดีทั้งอุปทาน
อุปสงค์และราคา แต่ด้วยการเปิดโครงการกันอย่างต่อเนื่อง
ทำให้ปัจจุบันเริ่มเกิดภาวะทรงตัวของปริมาณอุปสงค์
เพราะราคาที่ดินที่สูงจนเกินไปทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ลำบากขึ้น
"สาทรตัดใหม่"
ถือว่าได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีลม ตั้งแต่ย่านเจริญกรุง เจริญนคร
เป็นทำเลทองที่มีคอนโดทั้งใหม่ และมือสองมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นคอนโด ระดับบน
ราคาแพง แต่ก็สามารถขายได้เร็ว เนื่องจากตลาดมีความต้องการอยู่ในระดับสูงมาก
"Airport Link" พื้นที่ตลอดแนว
Airport Link ก็เป็นอีกทำเลหนึ่งที่ได้รับความนิยมขึ้นมาทันที
หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้า Airport Link เปิดให้บริการ เช่น
ถนนรามคำแหง คลองตัน พระราม 9 และ อโศก-เพชรบุรี เพราะอยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า
ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้เพิ่มขึ้น ทั้งที่ในอดีตทำเลเหล่านั้น
ถูกลืมไปหายนักลงทุนแล้ว เนื่องจากไม่มีศักยภาพ
อีกทั้งยังมีปัญหาจราจรติดขัดอย่างหนัก
บริเวณถนนรามคำแหง
เป็นทำเลที่นักลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ แห่ไปลงทุนหลายราย
"อ่อนนุช-แบริ่ง"
กลายเป็นทำเลทองอีกครั้ง หลังจากส่วนต่อขยายสายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง
เปิดให้บริการรถไฟฟ้า
BTS เห็นได้จากผู้ประกอบการพากันไปเปิดโครงการคอนโดมิเนียม
เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิท
แต่มีงบประมาณไม่เพียงพอสำหรับโครงการย่านสุขุมวิทตอนต้น ๆ เพราะมีราคาสูงมาก
เนื่องจากการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจากสถานีอ่อนนุชไปยังสุขุมวิทตอนต้นนั้นใช้เวลาเพียงประมาณ
10-15 นาทีเท่านั้น อีกทั้งอยู่ใกล้ทางด่วน ห้างสรรพสินค้าและสถานที่สำคัญต่าง ๆ
"แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา-วัชรพล"ศูนย์ราชการแห่งใหม่เปิดให้บริการ
ซึ่งแม้ว่าหน่วยงานราชการจะเปิดให้บริการยังไม่ครบก็ตาม แต่ก็ทำให้มีข้าราชการและลูกจ้างมาทำงานกว่า
50,000 คน และเพิ่มขึ้นอีกกว่า 100,000 คน ประกอบกับ
รัฐบาลมีนโยบายลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ปากเกร็ด-แจ้งวัฒนะมีนบุรี
ยิ่งทำให้บริเวณถนนแจ้งวัฒนะกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ที่นักลงทุน นักเก็งกำไร
รวมถึงผู้บริโภครายย่อยแห่ไปลงทุนจำนวนมากแม้ว่าราคาที่ดินในย่านดังกล่าวจะพุ่งสูงขึ้นไปแล้วก็ตาม
แต่ยังมีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีก
หลังจากที่ศูนย์ราชการแห่งใหม่เปิดให้บริการครบทุกหน่วยงาน
นอกจากนี้บริเวณหลักสี่เชื่อมต่อถนนรามอินทราซอยต้นๆ ซอยวัชรพล กม.8 รวมถึงมีนบุรี
เห็นได้จากดีเวลลอปเปอร์หลายรายแห่ไปจับจองพื้นที่เพื่อลงทุนโครงการใหม่หลายแห่ง
"สายสีม่วงบางใหญ่-บางซื่อ"
รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
และคาดว่าจะแล้วเสร็จตามแผนในปี 2557 นั้น
ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่และรายย่อย ต่างเข้าไปลงทุน เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับที่ดินติดรถไฟฟ้าสายอื่น
ๆ อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากแหล่งชุมชน หน่วยงานราชการ เช่น กระทรวงสาธารณสุข
และห้างสรรพสินค้า
สำรวจ 4 ความเสี่ยง
อาจจะดูเป็นการลงทุนที่มีอนาคต
แต่ในเวลาเดียวกันชาติชายบอกว่าก็มีความเสี่ยงอยู่หลายประการ
ดังนั้นก่อนจะซื้อคุณต้องตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้ซะก่อน
ความเสี่ยง 1 :
ผ่อนไหวไหมถ้าไม่มีผู้เช่า
หากไม่มีผู้เช่าอย่างที่เราคาดหวัง คุณต้องประเมินกำลังตัวเองก่อนว่า
มีความสามารถในการผ่อนรายเดือนไหวหรือไม่ โดยปรกติความสามารถในการผ่อนชำระคิดง่ายๆ
โดยนำรายได้ต่อเดือนมาหักค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านหลังเก่า
จ่ายบัตรเครดิต เหลือเท่าไร 40%
ของเงินที่เหลือทั้งหมดคือความสามารถในการผ่อนชำระของเรา
นอกจากค่าผ่อนแล้วอย่าลืมมองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร
มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่
ซึ่งปกติจะเรียกเก็บที่ 20-50 บาทต่อตารางเมตร
ความเสี่ยง 2 : มีสภาพคล่องแค่ไหน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็นเงินสดได้ยาก
และช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงิน ฝาก
เงินลงทุนในกองทุน หุ้น หรือทองคำลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น
นักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดีพอสมควร
ความเสี่ยง 3 :
เลือกผู้พัฒนาโครงการดีหรือยัง
ถ้าเลือกผู้พัฒนาโครงการไม่ดีก็เป็นความเสี่ยงเช่นกัน ฉะนั้น
เราก็ต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง ผมยกตัวอย่างง่ายๆ ว่า ถ้าเราผ่อนกับโครงการไปได้ระยะหนึ่งแล้ว
โครงการล้มหรือสร้างเสร็จไม่ทันกำหนด ความเสี่ยงก็จะตกอยู่กับเรา
ความเสี่ยง 4 :
รับได้ไหมกับการลงทุนที่จุกจิก อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนในเฟอร์นิเจอร์
เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
เป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดถี่ถ้วน
และมีปัญหาหยุมหยิมเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ
ผู้เช่าผัดผ่อนหรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่า
ทั้งหมดนี้ คือ ความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม
ที่ต้องศึกษาให้ถ่องแท้ก่อนคิดจะลงทุน และพูดได้คำเดียวว่า
"สุ่มสี่สุ่มห้า" ไม่ได้อย่างเด็ดขาด
"ขณะนี้ผู้ขายเริ่มปรับราคาขายบ้าน คอนโดในใจกลางเมือง
จากผลกระทบเรื่องผังเมืองที่กาลังจะประกาศใช้ รวมถึงปัจจัยเรื่องต้นทุน ตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง
ต้นทุนค่าขนส่ง และค่าจ้างแรงงานที่ทยอยปรับขึ้นตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา"
ทำเลที่มีการปรับตัวสูงที่สุด
(หน่วย : บาท/ตารางวา)
เดิม ใหม่
สีลมจากแยกศาลาแดง-แยกนราธิวาสราชนครินทร์ 650,000 850,000
ถนนราชดำริ
ตั้งแต่แยกราชประสงค์-คลองแสนแสบ 350,000
800,000
ถนนพระรามที่ 1
ตั้งแต่แยกปทุมวัน-แยกราชประสงค์ 350,000
800,000
ถนนเพลินจิต ตลอดสาย 430,000
800,000
ถนนเยาวราช ตลอดสาย 550,000
700,000
